El precio de la vivienda libre en España acumula más de una década de subidas ininterrumpidas mientras los salarios apenas han ganado terreno a la inflación. Este análisis reúne las series oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) y del Banco de España para medir, con datos publicados hasta septiembre de 2026, cómo ha evolucionado la relación entre lo que cuesta una vivienda y lo que ingresan los hogares.
Doce años de subidas encadenadas
El Índice de Precios de Vivienda (IPV) que elabora el INE a partir de las compraventas escrituradas ante notario registró en el segundo trimestre de 2026 una tasa anual del 12,2%, siete décimas menos que en el trimestre anterior. Por tipo de inmueble, la vivienda de segunda mano subió un 12,9% y la nueva un 7,4%, su menor tasa desde principios de 2023. Respecto al primer trimestre, los precios avanzaron un 3,4%.
La serie encadena alzas interanuales desde 2014, año en que el índice tocó suelo tras la corrección posterior a 2007. Entre la media de 2014 y la de 2025 el precio de la vivienda libre se encareció un 86,3%, y el ritmo se ha acelerado en el último bienio: un 8,4% en 2024 y un 12,7% en 2025, la tasa anual más alta de la serie publicada desde 2007. En términos nominales, la media de 2025 supera en un 20,3% a la de 2007; descontada la inflación acumulada desde entonces, sigue un 15,7% por debajo de aquel nivel.
Todas las comunidades por encima del 9%
El encarecimiento se extiende a todo el territorio. En el segundo trimestre de 2026 ninguna comunidad o ciudad autónoma registró una subida inferior al 9,5%, y en trece de ellas la tasa superó la media nacional.
Las mayores subidas se concentraron en Ceuta (15,2%), el Principado de Asturias (15,0%) y Castilla y León (14,8%), territorios con precios de partida por debajo de la media. En el extremo opuesto figuran Navarra (9,5%), el País Vasco (10,0%) y Cataluña (10,1%). El valor tasado que publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que mide niveles y no solo variaciones, situó el metro cuadrado de vivienda libre en 2.355 euros en el segundo trimestre de 2026, frente a 2.094 euros un año antes.
Salarios que avanzan al ritmo de los precios
La Encuesta Anual de Estructura Salarial del INE cifró la ganancia media anual por trabajador en 29.540 euros brutos en 2024, un 5,3% más que en 2023. El salario mediano, que divide a los asalariados en dos mitades iguales y es menos sensible a los sueldos más altos, se situó en 24.497 euros. Ambas cifras son máximos nominales de la serie, pero su evolución en términos reales depende de cuánto han subido los precios de consumo en el mismo periodo.
Entre 2008 y 2024 el salario medio creció un 35,0% y el mediano un 34,3%, mientras el IPC subió un 33,5%. El resultado es una ganancia de poder adquisitivo de apenas un 0,6% para el salario mediano en dieciséis años. La trayectoria no fue lineal: en 2022 el salario mediano real cayó un 4,6%, cuando la inflación media anual alcanzó el 8,4%, y lo recuperado desde entonces procede de 2023 y 2024. Los datos más recientes muestran de nuevo tasas próximas: la Encuesta Trimestral de Coste Laboral elevó el coste salarial un 4,0% interanual en el segundo trimestre de 2026, hasta 2.512,68 euros brutos por trabajador y mes, y el IPC de agosto se situó en el 4,3%, la tasa más alta desde febrero de 2023.
La brecha entre vivienda y salarios
Al comparar las series con un mismo punto de partida, 2014, año en que se inicia la fase alcista del mercado, la divergencia es visible desde el principio y se amplía en los años más recientes.
Entre 2014 y 2024 el precio de la vivienda subió un 65,4% y el salario mediano un 27,2%; los precios de consumo lo hicieron un 22,9%. Dicho de otro modo, la relación entre el precio medio de una vivienda y el salario mediano es hoy un 30% más elevada que hace una década. En términos reales, la vivienda se encareció un 34,6% en ese periodo, frente a una mejora del 3,5% del salario mediano.
El esfuerzo de compra vuelve a subir
El Banco de España elabora dos indicadores de accesibilidad. El primero divide el precio medio de la vivienda entre la renta bruta disponible por hogar y expresa el resultado en años. El segundo, el esfuerzo teórico anual, calcula qué parte de esa renta absorbe la cuota del primer año de un préstamo estándar por el 80% del valor de la vivienda.
La ratio entre precio y renta alcanzó 8,0 años en el primer trimestre de 2026, frente a 7,1 en 2024. El esfuerzo teórico subió al 36,1%, por encima de la media de 2024 y 2025 pero por debajo del 36,9% de 2023, cuando el endurecimiento de la política monetaria elevó las cuotas. El tipo medio de los nuevos préstamos para vivienda se situó en el 2,9% en el segundo trimestre de 2026, frente al 3,9% de 2023. En paralelo, las compraventas ante notario cayeron un 7,8% interanual en el primer trimestre de 2026.
Menos propietarios y alquileres nuevos más caros
La proporción de hogares que reside en una vivienda en propiedad ha descendido de forma sostenida, según la Encuesta de Condiciones de Vida recogida por el Banco de España, mientras aumenta el peso del alquiler.
Entre 2011 y 2024 el porcentaje de hogares propietarios bajó del 79,6% al 73,6%, y el de inquilinos pasó del 14,9% al 20,4%. El índice de alquiler del INE, elaborado con las declaraciones del IRPF, registró en 2024 una subida media del 3,5%, pero con una diferencia notable según la antigüedad del contrato: un 8,8% en los contratos nuevos frente a un 2,8% en los ya vigentes. La Comunitat Valenciana (5,0%), Illes Balears (4,0%) y Andalucía (3,8%) encabezaron los aumentos.
En conjunto, las series oficiales describen una misma pauta desde 2014: un precio de la vivienda que crece a tasas de dos dígitos en los últimos dos años, unos salarios cuyo avance nominal queda casi compensado por la inflación y unos indicadores de esfuerzo que repuntan en el arranque de 2026. La moderación de la vivienda nueva, la caída de las compraventas en el arranque de 2026 y el repunte del IPC en verano son los datos que marcarán la evolución de esa brecha en los próximos trimestres.
