El problema de la vivienda en España: evolución de compras de fondos y de la vivienda protegida

Pocas cifras circulan tanto en el debate sobre la vivienda como la de cuántos pisos compran los fondos. La respuesta corta es que ninguna estadística oficial la mide de forma directa. La larga, que es la que recorre este artículo, se construye con las escrituras de los notarios, las grandes operaciones de cartera que siguieron a la crisis financiera los datos de barrio de Madrid y Barcelona y la evolución paralela de la vivienda protegida y el alquiler social: una historia que empieza con los promotores del ladrillo, pasa por los bancos rescatados y llega a un mercado en el que las sociedades firman hoy más compras que nunca, aunque no más que antes en proporción.

Qué se mide cuando se habla de fondos

La estadística notarial, que es la serie más larga y homogénea disponible, no distingue entre un fondo de inversión internacional y una sociedad limitada familiar. Clasifica a los compradores en dos grupos: personas físicas, es decir, particulares, y personas jurídicas, una categoría que agrupa a empresas, socimis, vehículos de fondos, fundaciones, asociaciones y cualquier otra entidad con personalidad propia. Todo lo que sigue sobre la evolución nacional parte de esa segunda categoría, que incluye a los fondos pero no se limita a ellos.

La distinción importa por dos motivos. El primero es que una parte de las compras de sociedades corresponde a patrimoniales de familias con rentas altas, a empresas que adquieren viviendas para su actividad o a compradores extranjeros que operan a través de una sociedad. El segundo es que muchas de las grandes operaciones de los fondos no aparecen como compraventas de vivienda: se hicieron comprando préstamos hipotecarios impagados, participaciones en empresas o carteras enteras de activos bancarios, y ninguna de esas fórmulas genera una escritura por piso. Por eso este artículo combina el flujo de compraventas con el relato de esas operaciones y, cuando es posible, con datos de propiedad del parque.

2000-2007: la década del promotor

Durante los años de expansión inmobiliaria el gran actor empresarial del mercado residencial no era el comprador sino el vendedor. Las promotoras levantaban viviendas y las colocaban entre hogares que se endeudaban a plazos cada vez más largos, y el inversor institucional en vivienda en alquiler era una figura casi inexistente en España. No hay una serie por tipo de comprador para la primera mitad de la década, pero cuando la de los notarios arranca, en 2007, el retrato es nítido: de unas 790.000 compraventas de vivienda, las sociedades firmaron 69.509, un 9 % del total.

En ese momento, además, el comprador empresarial era casi exclusivamente español. Según el mismo informe notarial, en 2007 apenas el 2,5 % de las compras de personas jurídicas correspondían a entidades extranjeras. Ese dato, que parece un detalle técnico, es el que más va a cambiar en la década siguiente.

2008-2013: cuando el comprador fue la empresa

El estallido de la burbuja cambió la composición del mercado de forma abrupta. Entre 2007 y 2013 las compras de particulares se desplomaron de 720.101 a 231.761, un descenso cercano al 68 %. Las de sociedades también cayeron, pero mucho menos: de 69.509 a 58.687, un 16 %. El resultado aritmético fue que el peso de las personas jurídicas se duplicó hasta tocar el 20 % en 2013, el máximo de toda la serie.

Ese pico no refleja una oleada de compras empresariales, sino la desaparición del comprador particular, que se quedó sin crédito. En paralelo se estaban creando las piezas que después usaría el capital institucional. En 2009 nació la figura de la socimi, la sociedad cotizada de inversión inmobiliaria, cuyo régimen fiscal se reformó en 2012 para hacerla viable. Ese mismo año se constituyó la Sareb, que recibió de las entidades rescatadas unos 200.000 activos valorados en 50.781 millones de euros, entre préstamos al promotor, suelo y viviendas.

En 2013 llegaron las primeras ventas de vivienda pública en bloque. El Ayuntamiento de Madrid, a través de su Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS), vendió 1.860 viviendas protegidas en alquiler a Fidere, un vehículo de Blackstone y Magic Real Estate, por unos 128 millones de euros. La Comunidad de Madrid, a través del IVIMA, traspasó 2.935 viviendas a Encasa Cibeles, participada por Goldman Sachs y gestionada por Azora, por 201 millones. Ambas operaciones fueron objeto de recursos y comisiones de investigación durante años; en el caso de la EMVS, la Audiencia Provincial de Madrid concluyó que el procedimiento había sido abierto y que la oferta elegida era la más conveniente para la empresa municipal.

2014-2019: la gran transferencia de carteras

La segunda mitad de la década es la de los fondos internacionales, aunque buena parte de su actividad no se vea en la estadística de compraventas. El primer gran movimiento fue la cartera hipotecaria de Catalunya Banc: préstamos con un valor nominal de 6.392 millones que Blackstone adquirió en una operación cerrada en 2015 por unos 3.600 millones, con una aportación adicional del FROB. Un año antes, el mismo fondo se había hecho con la inmobiliaria de la antigua caja, rebautizada como Anticipa, que pasó a gestionar esos activos.

Entre 2017 y 2018 los grandes bancos se desprendieron de la mayor parte de sus balances inmobiliarios en apenas un año, empujados por la presión supervisora del BCE para reducir activos improductivos. Santander traspasó a Blackstone el 51 % del negocio inmobiliario heredado del Popular, con un valor bruto de 30.000 millones, la mayor operación de este tipo en la historia de España. BBVA vendió a Cerberus el 80 % de su negocio inmobiliario, con activos por unos 13.000 millones brutos; CaixaBank hizo lo propio con Lone Star, por 12.800 millones brutos, y Sabadell colocó dos carteras a Cerberus por unos 9.100 millones. Recuentos sectoriales citados por la prensa económica elevan por encima de los 148.500 millones el volumen de carteras bancarias vendidas a fondos entre 2015 y 2019.

En las escrituras, este cambio de propietario se aprecia en otra variable. El peso de las sociedades volvió a su nivel histórico, en torno al 12 %, pero su nacionalidad cambió: la proporción de personas jurídicas extranjeras entre los compradores empresariales pasó del 2,5 % de 2007 al 27,9 % en 2015, su máximo, y desde entonces se ha mantenido entre el 17 % y el 20 %. Al final de ese ciclo, Blackstone se había convertido en el mayor casero privado del país: en 2020 agrupó en una sola gestora, Testa Home, la administración de unas 20.000 viviendas en alquiler repartidas entre sus socimis Testa Residencial, Fidere e Hispania y su participada Aliseda. Como referencia, el Censo de 2021 contabilizó cerca de 26,6 millones de viviendas en España.

2020-2026: récord en número, estabilidad en peso

Tras el paréntesis de la pandemia, en el que las compras de sociedades cayeron a 44.862, el mercado entró en su fase más intensa desde la burbuja. En 2024 las personas jurídicas firmaron 76.745 compraventas, la cifra más alta desde que existen registros, y para 2025 los notarios anticipaban unas 74.000, el segundo mejor año. Sin embargo, su cuota apenas se movió: un 11 % en 2024 y un 10 % en los ocho primeros meses de 2025. El Banco de España describe la misma pauta con sus propias fuentes, con un peso en torno al 10 % desde 2020, frente al 12 % de 2014-2019 y al entorno del 20 % de 2012-2014.

Lo que sí distingue al comprador empresarial es el tipo de vivienda. En 2025 las sociedades pagaron de media 2.347 euros por metro cuadrado por viviendas de 136 metros, frente a los 1.887 euros y 113 metros de los particulares. Las comunidades donde más pagaron fueron Baleares, con 3.137 euros, y Madrid, con 3.049, lo que apunta a un comprador concentrado en segmentos altos y en mercados urbanos o turísticos.

El otro rasgo del ciclo actual es la rotación. Los fondos que compraron barato en la década anterior están vendiendo: Blackstone cerró en 2026 la venta de Fidere a Brookfield, una cartera que incluye unas 1.800 de las viviendas procedentes de la EMVS, y su otra gran socimi residencial, Testa, ha ido desprendiéndose de pisos uno a uno hasta quedarse con 8.354 a cierre de 2025. En el mercado circulan además carteras de Cerberus, Oaktree o Ares de entre 3.000 y 3.500 viviendas cada una, lo que sugiere un relevo de propietarios institucionales más que una salida del sector.

Vivienda protegida y alquiler social: la curva que va en sentido contrario

Mientras las sociedades ganaban presencia como compradoras, la otra gran vía de acceso a la vivienda al margen del mercado libre siguió un camino inverso. En España se llama vivienda protegida a la que se construye con limitaciones de precio de venta o de renta y se reserva a hogares con dificultades de acceso; la estadística oficial la cuenta cuando obtiene la calificación definitiva, es decir, cuando está terminada. Históricamente la mayor parte se promovió para la venta y con una protección temporal: pasados unos años, según el régimen, muchas de estas viviendas se convierten en libres y dejan de tener precio limitado.

En el arranque de la década de 2000 se terminaban entre 50.000 y 55.000 viviendas protegidas al año. Su número absoluto se mantuvo e incluso creció durante la burbuja, hasta un máximo de 68.587 en 2008, pero su peso sobre el total de viviendas terminadas cayó a mínimos: en 2002 fue solo el 7,2 %, porque la construcción libre crecía mucho más deprisa. La crisis invirtió la proporción, no el volumen. En 2012 la vivienda protegida llegó a ser el 40 % de todo lo que se terminaba, simplemente porque la libre se había hundido.

El desplome llegó en 2013, con 17.059 viviendas protegidas terminadas, y tocó fondo en 2017, con 4.938, el valor más bajo en cuarenta años. Desde entonces la producción se ha recuperado de forma gradual: 14.371 viviendas en 2024, la mejor cifra desde 2014, y 11.104 en 2025, un 22,7 % menos. En ese último año Cataluña encabezó la producción con 3.517 viviendas, por delante de Andalucía y de la Comunidad de Madrid, que había liderado el ejercicio anterior. La promoción pública, que desde 2014 rondaba el 20 % de las viviendas protegidas terminadas, subió al 36,4 % en 2025.

Puestas una junto a otra, las dos series describen el cambio de reparto dentro de la etapa. En 2007 las sociedades compraron 69.509 viviendas y se terminaron 67.514 protegidas, dos cifras casi idénticas. Diez años después, en 2017, la relación era de 63.692 a 4.938: por cada vivienda protegida terminada, las personas jurídicas compraban trece. En 2024 la proporción se había reducido a algo más de cinco a una, con la recuperación de la vivienda protegida y el récord de compras empresariales avanzando a la vez.

El régimen de uso añade otro matiz. Entre 2005 y 2023 solo el 19 % de las viviendas protegidas que se iniciaron estaban destinadas al alquiler. Esa proporción se hundió durante la crisis, hasta el 3 % en 2016, y se ha recuperado desde entonces: llegó al 41 % en 2022. Entre las terminadas, las destinadas al alquiler pasaron de 119 en 2014, menos del 1 %, a 2.302 en 2023, más de una de cada cuatro.

El resultado acumulado es un parque de vivienda social pequeño en términos europeos. El Ministerio de Vivienda lo estima en unas 318.000 viviendas de titularidad pública destinadas al alquiler o a otras fórmulas temporales: 197.000 pertenecen a las comunidades autónomas y 121.000 a los ayuntamientos. Cubren al 1,72 % de los 18,5 millones de hogares. Por comunidades, los mayores parques autonómicos en alquiler son los de Andalucía (48.834 viviendas), el País Vasco (31.492) y la Comunidad de Madrid (29.327). Si se amplía la definición a todo alquiler por debajo del precio de mercado, incluido el privado, la cobertura sube al 3,3 %, frente a una media del 8 % en la Unión Europea. Como referencia de escala, las 4.795 viviendas que la EMVS y el IVIMA vendieron en bloque en 2013 equivalen a alrededor del 1,5 % del parque social público estimado hoy.

El mapa muestra dos geografías distintas. En parque social autonómico por hogar destacan el País Vasco, con 33 viviendas por cada 1.000 hogares, Extremadura (28,5), Asturias (19,4), Canarias (16,9) y Andalucía (14,5); en el extremo opuesto, Aragón, La Rioja, Cantabria y Castilla y León no llegan a dos. La Comunidad de Madrid se queda en 11 y Cataluña en 5,7, aunque en ambas regiones una parte relevante del parque pertenece a los ayuntamientos, que este indicador no recoge. En producción, Navarra, la Comunidad de Madrid y el País Vasco fueron las comunidades donde la vivienda protegida pesó más sobre lo construido entre 2011 y 2020, con más del 35 %, mientras que en Baleares no llegó al 4 % en ninguno de los tres periodos. Baleares y Canarias, dos de los territorios con mayor presencia de compradores empresariales, aparecen también entre los de menor producción protegida en las dos últimas décadas.

El mapa: las islas y el Mediterráneo frente al norte

La presencia de compradores empresariales dibuja una frontera geográfica muy marcada. En el acumulado de 2007 a julio de 2024, Canarias es la comunidad donde las sociedades pesan más, con un 16,4 % de las compraventas, seguida de Cataluña, con un 15,4 %, y de un bloque formado por Baleares, Murcia, Madrid y Castilla-La Mancha, todas en torno al 13 %. En el extremo opuesto, el País Vasco se queda en un 4,6 %, y Asturias y Navarra rondan el 6,5 %.

En números absolutos el orden cambia. Andalucía y Cataluña suman más de 200.000 compras de sociedades cada una en ese periodo, y Madrid y la Comunidad Valenciana superan las 145.000, reflejo del tamaño de sus mercados. El mapa interactivo permite alternar ambas lecturas. Castilla-La Mancha, con un peso idéntico al de Madrid pese a su perfil interior, es la excepción más llamativa a la división entre litoral y norte.

Madrid: de Salamanca a Vicálvaro

Dentro de las ciudades las diferencias son todavía mayores que entre comunidades. En el municipio de Madrid, con 42.577 compraventas en los doce meses analizados, las personas jurídicas firmaron el 18 % de las operaciones, frente al 13 % del acumulado histórico de la región. Pero ese promedio agrupa realidades opuestas: en los distritos de Centro y Salamanca las sociedades protagonizan el 30 % de las compras, y en Retiro y Chamberí superan el 25 %.

El patrón coincide con el de precios y compradores extranjeros. Salamanca registra un ticket medio superior a 1,8 millones de euros y Centro concentra la mayor proporción de compradores foráneos del municipio, un 22 %. En los distritos del sur y el este, donde predomina el comprador joven que adquiere su vivienda habitual, el peso empresarial cae por debajo del 12 %, con Vicálvaro en el mínimo, un 8 %.

Barcelona: un 13 % que esconde un 42 %

Barcelona reproduce el mismo esquema a menor escala. Según un estudio sobre las compraventas de 2025 difundido en julio de 2026, las personas jurídicas firmaron el 13 % de las adquisiciones de vivienda en la ciudad, por debajo del peso histórico del conjunto de Cataluña. El promedio vuelve a engañar: en el código postal 08008, que abarca la Dreta y parte de l’Antiga Esquerra de l’Eixample, el porcentaje sube al 42,3 %, mientras que en el distrito de Sants-Montjuïc se queda en el 4,7 %.

La ciudad cuenta, además, con los estudios más detallados de España sobre quién es dueño del parque, que miden el stock y no el flujo de compras. El Observatori Metropolità de l’Habitatge calculó con datos de 2021 que los propietarios con más de diez viviendas controlaban el 36 % de los pisos de alquiler habitual, unos 105.000 de 290.416. Con otra metodología, basada en el catastro, el mismo observatorio situó en el 23,2 % la parte del parque total en manos de propietarios con al menos cinco viviendas, y un estudio de la Cámara de Comercio atribuye a las personas jurídicas privadas el 8,1 % de las referencias catastrales residenciales, con la advertencia de que una sola referencia puede corresponder a un edificio entero.

Leídas en conjunto, las series apuntan a tres ideas que conviven sin contradecirse. A escala nacional, las sociedades han sido compradoras de una de cada diez viviendas durante casi dos décadas, con la única excepción de los años más duros de la crisis. La gran entrada de los fondos internacionales se produjo sobre todo mediante la compra de carteras bancarias y vivienda pública en bloque, operaciones que la estadística de compraventas apenas recoge. En paralelo, la producción de vivienda protegida cayó de 68.587 viviendas en 2008 a 11.104 en 2025, y el parque social público cubre a menos del 2 % de los hogares, de modo que el peso relativo de los distintos actores cambió más por el retroceso de uno que por el avance del otro. Y la huella de los fondos es mucho más visible en los mercados de alquiler de las grandes ciudades y en los barrios de mayor precio, donde el peso de las personas jurídicas triplica o cuadruplica la media, que en el mercado en su conjunto, donde el particular sigue firmando nueve de cada diez compras.