Publicado en el BOE el segundo decreto sobre vivienda

• Al cumplir el plazo mínimo, tu contrato se renueva por cinco años más, o siete si el casero es una empresa, salvo que avises de que te vas con dos meses de antelación.
• Si el casero no quiere renovar, debe avisarte con seis meses y pagarte una indemnización al entregar las llaves.
• La indemnización es de al menos doce mensualidades del alquiler de una vivienda parecida a la tuya, y nunca inferior a una mensualidad por año que hayas vivido allí.
• No la cobrarás si el casero necesita la vivienda para él o su familia, si no vives de forma efectiva en ella, si tienes otra vivienda en el municipio o si rechazas un nuevo contrato que cumpla las condiciones legales.
• Si tu contrato ya estaba en la prórroga anual, sigue con las reglas anteriores hasta que termine y después entra en el nuevo sistema. Ver contratos vigentes

• Puedes seguir sin renovar en cada vencimiento, pero con seis meses de preaviso y, salvo excepciones, pagando la indemnización.
• Si necesitas la vivienda para ti, tus hijos, padres, nietos, abuelos o hermanos, o para tu excónyuge tras una separación o divorcio, no pagas nada, siempre que lo detalles por escrito en el aviso y la ocupéis en tres meses.
• Si ofreces al inquilino un nuevo contrato de al menos cinco años con una renta que respete los límites legales y lo rechaza, tampoco pagas.
• Si eres vulnerable y lo acreditas, el juez puede considerar que prevalece tu interés.
• Si vendes la vivienda alquilada, el comprador asume la obligación de indemnizar.

• Los bloques de renovación son de siete años, en lugar de cinco.
• No puedes alegar la necesidad de la vivienda para uso propio, que solo pueden invocar las personas físicas.
• Ante inquilinos vulnerables con informe de servicios sociales, sigues obligado a aceptar una prórroga extraordinaria de un año.

• El comprador se subroga en la posición del casero, incluida la obligación de indemnizar al inquilino si decide no renovar el contrato.
• Conviene revisar antes de comprar en qué punto del contrato está el inquilino y cuándo vence el siguiente bloque.

Cuando el contrato, o cualquiera de sus prórrogas, llega a su vencimiento y ya han pasado al menos cinco años, o siete si el casero es persona jurídica, se prorroga obligatoriamente por otro periodo igual si ninguna de las partes ha avisado de que no quiere seguir. La regla se aplica también al final de las prórrogas voluntarias y de las legales.

• El casero debe avisar con al menos seis meses de antelación, frente a los cuatro de antes.
• El inquilino debe avisar con al menos dos meses.
• La exposición de motivos resume el cambio así: la continuidad pasa a ser la regla y la extinción, una decisión expresa del casero en momentos determinados.

Si el casero comunica que no quiere prorrogar, debe pagar al inquilino al menos doce mensualidades de la renta de una vivienda de características parecidas, calculadas siempre que sea posible con el sistema estatal de índices de precios de referencia. La indemnización no puede ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la casa, con los periodos menores prorrateados por meses y días.

• Se paga en el momento de entregar la vivienda.
• Se calcula sobre el precio de una vivienda similar y no sobre la renta del contrato, para que cubra lo que realmente cuesta alquilar otra en el mismo mercado.
• Si la vivienda se vende, la obligación pasa al comprador.
• No procede si, en ese vencimiento, el inquilino reúne los requisitos para obtener una prórroga legal que el casero estaría obligado a aceptar, aunque no la pida.

El casero queda exento de pagar en seis supuestos, que debe hacer constar de forma expresa, detallada y por escrito en el aviso.

• Necesidad de la vivienda para uso propio, si el casero es persona física, o para familiares hasta el segundo grado o su excónyuge tras sentencia de separación, divorcio o nulidad. Si en tres meses desde la entrega no la ocupan, salvo fuerza mayor, el inquilino recupera el derecho a la indemnización.
• El inquilino no ha vivido en la casa más de seis de los doce meses anteriores sin causa justificada, como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, y sin que la sigan habitando su cónyuge o hijos dependientes.
• El inquilino tiene en el mismo municipio otra vivienda apta de la que es dueño o usufructuario y puede ocuparla.
• Las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual.
• El inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato hecha dentro del plazo de preaviso, que garantice al menos cinco o siete años y cuya renta respete las reglas de la Ley de Vivienda para zonas tensionadas, aunque la vivienda no esté en una de ellas.
• Concurre otra circunstancia justificada que haga prevalecer el interés del casero, cuando este acredite estar en situación de vulnerabilidad.

Si después de avisar de que no renovará el casero llega a un acuerdo con el inquilino para seguir, esa prórroga pactada no puede ser más corta que los bloques legales de cinco o siete años. Además, son nulas las cláusulas de los acuerdos de prórroga que cambien las condiciones del contrato original en perjuicio del inquilino.

Se mantiene la que ya existía. Cuando el contrato vaya a terminar porque el casero ha avisado válidamente, el inquilino vulnerable puede pedir un año más en las mismas condiciones, con un informe de los servicios sociales emitido en el último año. Es obligatoria para los grandes tenedores, salvo que se haya firmado un nuevo contrato. No se acumula con otras prórrogas extraordinarias: el inquilino elige la más favorable, salvo que proceda la de zona tensionada.

También se mantiene. En zonas declaradas tensionadas, cuando el contrato vaya a extinguirse por voluntad del casero, el inquilino puede pedir prórrogas anuales hasta un máximo de tres años con las mismas condiciones. El casero debe aceptarla salvo acuerdo distinto, nuevo contrato con los límites de renta de la zona o necesidad de la vivienda para sí o su familia. Es incompatible con las demás prórrogas extraordinarias y se aplica con preferencia.

El Real Decreto-ley 26/2026 creó una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos que terminaran antes de finales de 2028. El segundo decreto ordena la relación entre ambas:

• Esa prórroga de dos años no se aplica cuando proceda la renovación por bloques del nuevo artículo 10.1: si nadie avisa, el contrato simplemente se renueva.
• Si el casero sí ha avisado de que no renueva y el inquilino se acoge a la prórroga de dos años, el contrato termina al acabar esa prórroga, salvo nuevo acuerdo o contrato.
• En ese momento, si no concurre ninguna de las excepciones del artículo 10.2, el inquilino tiene derecho a la indemnización.
• Según la exposición de motivos, la prórroga de dos años funciona como puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida.

Les afecta de lleno: cuando cumplan los cinco o siete años, entrarán en el sistema de renovaciones por bloques.

Para no sorprender a quien tenía un vencimiento cercano, si el 2 de octubre de 2026 faltaban menos de seis meses para que venciera el contrato o la prórroga en curso, el casero puede seguir avisando con cuatro meses de antelación. Afecta, por tanto, a los vencimientos hasta comienzos de abril de 2027.

Continúan en esa prórroga con las reglas anteriores hasta que termine y, a partir de entonces, se rigen por el nuevo artículo 10.

Son los que, agotadas todas las prórrogas, siguen funcionando por la regla del Código Civil, normalmente mes a mes. Se incorporan al nuevo régimen en el primer vencimiento posterior a los cuatro meses desde la entrada en vigor, es decir, a partir de principios de febrero de 2027.

• Para calcular los cinco o siete años mínimos, se suma todo el tiempo desde el contrato original.
• El casero puede avisar de que no renueva con cuatro meses de antelación a ese vencimiento.
• Los avisos para terminar la tácita reconducción hechos válidamente antes del 2 de octubre siguen siendo eficaces y no generan indemnización.

El primer decreto permitió que los contratos firmados antes de mayo de 2023 se acogieran a las prórrogas del artículo 10. Esa remisión se entiende ahora hecha al nuevo artículo, con el mismo régimen transitorio.

El decreto fija el mínimo en una mensualidad de renta por año vivido, pero no aclara si se refiere a la renta del propio contrato o a la de la vivienda similar que sirve de base para las doce mensualidades.

La indemnización se calcula con el sistema estatal de índices de referencia «siempre que sea posible». En los casos en que no lo sea, el texto no establece un método alternativo.

La exposición de motivos afirma que conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización, ni siquiera si el contrato se prorroga de forma extraordinaria. El articulado lo recoge de forma expresa para los contratos en tácita reconducción, y la regla general de la indemnización se refiere a los vencimientos posteriores a la entrada en vigor.

El decreto aclara que, al terminar la prórroga de dos años del primer decreto, el inquilino cobra la indemnización si no hay excepción. No dice lo mismo de forma explícita para la prórroga de hasta tres años en zona tensionada.

La última excepción, «otra circunstancia debidamente justificada» cuando el casero acredite vulnerabilidad, es abierta y dependerá de la valoración de cada caso.

No exactamente. El contrato se renueva por bloques de cinco o siete años sin límite de veces, pero el casero puede no renovar en cada vencimiento avisando con seis meses. Lo que cambia es que, salvo excepciones, esa decisión tiene un coste.

La renovación automática mantiene el contrato con sus actualizaciones anuales, que ya están limitadas por el IRAV y, hasta finales de 2027, por el tope del 2 % del primer decreto. Si el casero ofrece un nuevo contrato para evitar la indemnización, la renta debe respetar las reglas de la Ley de Vivienda para zonas tensionadas, aunque la vivienda no esté en una.

No. El inquilino puede no renovar avisando con dos meses de antelación, y el primer decreto ya eliminó la posibilidad de pactar indemnizaciones cuando desiste antes de tiempo.

Según la exposición de motivos, los avisos válidos anteriores a la entrada en vigor conservan su eficacia y no generan indemnización. Si tu contrato vence antes de finales de 2028, puedes estudiar la prórroga de hasta dos años del primer decreto.

Está en vigor desde el 2 de octubre de 2026, pero el Congreso debe convalidarlo en los 30 días siguientes a su promulgación. Si lo rechaza, queda derogado.