El índice con el que se revisan los alquileres firmados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda se situó en agosto en el 2,47%, mientras la inflación general escalaba hasta el 4,3%. Veintidós meses después de su primera publicación, el IRAV se ha movido en una franja de apenas medio punto, pero la distancia que lo separa del IPC nunca había sido tan amplia.
Un índice diseñado para quedar por debajo de la inflación
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, encargó al INE un índice de referencia que sirviera de límite a la actualización anual de las rentas, con el objetivo declarado de evitar incrementos desproporcionados. Hasta su llegada, la propia ley fijó topes transitorios del 2% en 2023 y del 3% en 2024. El instituto publicó por primera vez el IRAV el 20 de diciembre de 2024, con el dato de noviembre, y desde enero de 2025 es la referencia legal para los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
Su construcción explica buena parte de su comportamiento. El INE lo define como el valor mínimo entre cuatro magnitudes: la tasa anual del IPC general, la del IPC subyacente y dos tasas medias ajustadas de ambos, calculadas a partir de su diferencia con un parámetro de inflación esperada a medio plazo y corregidas con un coeficiente moderador. Por definición, el índice no puede superar ni la inflación general ni la subyacente del mes.
Los contratos anteriores a mayo de 2023 siguen revisándose conforme a lo pactado, habitualmente con el IPC. La actualización tampoco es automática: debe estar prevista en el contrato, se aplica en la fecha de aniversario y solo es exigible a partir del mes siguiente a la notificación por escrito, con el último dato publicado disponible en ese momento.
Veintidós meses dentro de una franja de medio punto
La serie arranca en el 2,28% de noviembre y diciembre de 2024 y desciende durante el primer trimestre de 2025 hasta el mínimo de marzo, un 1,98%, el único registro por debajo del 2% en toda su historia. Tras un segundo trimestre con altibajos, con un 2,09% en abril y un 1,99% en mayo, el índice encadena desde junio siete subidas consecutivas de apenas unas centésimas, hasta el 2,32% de diciembre de 2025.
El año 2026 se abrió con un retroceso al 2,14% en enero, pero marzo marcó un escalón: el índice ganó 31 centésimas en un solo mes, hasta el 2,47%, coincidiendo con el salto del IPC general del 2,3% al 3,4%. Desde entonces se ha mantenido estable entre el 2,40% y el 2,49% de julio, su máximo, lo que eleva la media de los ocho primeros meses de 2026 al 2,38%, frente al 2,15% del conjunto de 2025.
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El recorrido total de la serie, 51 centésimas entre su mínimo y su máximo, contrasta con el de la inflación general en el mismo periodo, que ha oscilado entre el 2,0% de mayo de 2025 y el 4,3% de agosto de 2026. Esa amortiguación no es un efecto accidental, sino la consecuencia directa del diseño del indicador.
La brecha con el IPC, en máximos
En ningún mes de la serie el IRAV ha coincidido con el IPC general ni con el subyacente: siempre ha quedado por debajo de ambos. Dado que el índice es el mínimo de las cuatro magnitudes, eso significa que han sido siempre las tasas ajustadas las que han determinado su valor, y no la inflación observada.
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Las tres series muestran dos fases. Hasta febrero de 2026 las líneas avanzan relativamente próximas, con el IPC general oscilando por encima de un IRAV casi plano. Desde marzo, la inflación general se despega y en julio y agosto acelera, mientras el subyacente se estabiliza en torno al 3% y el índice del alquiler apenas se mueve por encima del 2,4%.
La distancia con el IPC fue prácticamente nula en mayo de 2025, cuando ambos rondaban el 2%, y promedió 0,52 puntos a lo largo de ese año. En 2026 la media sube a 0,81 puntos y la tendencia se acelera en verano: 1,11 puntos en julio y 1,83 puntos en agosto, cuando el IPC alcanzó su tasa más alta desde febrero de 2023 por el encarecimiento de los carburantes.
La comparación con la inflación subyacente, que excluye alimentos no elaborados y energía, dibuja un cuadro más contenido. La diferencia ha oscilado entre prácticamente cero en marzo de 2025 y algo más de medio punto en febrero, mayo y julio de 2026, y en agosto se situó en 0,43 puntos. Es decir, buena parte de la brecha de este verano procede del componente energético, cuyo impulso el diseño del índice deja prácticamente fuera.
| Mes | IRAV | IPC | Subyacente | IPC − IRAV | Sub. − IRAV |
|---|---|---|---|---|---|
| Ago 2026 | 2,47 | 4,3 | 2,9 | 1,83 | 0,43 |
| Jul 2026 | 2,49 | 3,6 | 3,0 | 1,11 | 0,51 |
| Jun 2026 | 2,44 | 3,2 | 2,9 | 0,76 | 0,46 |
| May 2026 | 2,48 | 3,2 | 3,0 | 0,72 | 0,52 |
| Abr 2026 | 2,40 | 3,2 | 2,8 | 0,80 | 0,40 |
| Mar 2026 | 2,47 | 3,4 | 2,9 | 0,93 | 0,43 |
| Feb 2026 | 2,16 | 2,3 | 2,7 | 0,14 | 0,54 |
| Ene 2026 | 2,14 | 2,3 | 2,6 | 0,16 | 0,46 |
| Dic 2025 | 2,32 | 2,9 | 2,6 | 0,58 | 0,28 |
| Nov 2025 | 2,29 | 3,0 | 2,6 | 0,71 | 0,31 |
| Oct 2025 | 2,25 | 3,1 | 2,5 | 0,85 | 0,25 |
| Sep 2025 | 2,22 | 3,0 | 2,4 | 0,78 | 0,18 |
| Ago 2025 | 2,19 | 2,7 | 2,4 | 0,51 | 0,21 |
| Jul 2025 | 2,15 | 2,7 | 2,3 | 0,55 | 0,15 |
| Jun 2025 | 2,10 | 2,3 | 2,2 | 0,20 | 0,10 |
| May 2025 | 1,99 | 2,0 | 2,2 | 0,01 | 0,21 |
| Abr 2025 | 2,09 | 2,2 | 2,4 | 0,11 | 0,31 |
| Mar 2025 | 1,98 | 2,3 | 2,0 | 0,32 | 0,02 |
| Feb 2025 | 2,08 | 3,0 | 2,2 | 0,92 | 0,12 |
| Ene 2025 | 2,19 | 2,9 | 2,4 | 0,71 | 0,21 |
| Dic 2024 | 2,28 | 2,8 | 2,6 | 0,52 | 0,32 |
| Nov 2024 | 2,28 | 2,4 | 2,4 | 0,12 | 0,12 |
Qué supone en euros
Sobre una renta mensual de 1.000 euros que se actualice con el dato de agosto, el IRAV permite una subida máxima de 24,70 euros al mes. Si esa misma renta se revisara con el IPC general, el incremento sería de 43 euros. La diferencia, 18,30 euros mensuales, equivale a 219,60 euros en un año de contrato.
El efecto se acumula en las sucesivas revisiones. Un contrato que se hubiera actualizado con el dato de marzo de 2025 y de nuevo con el de marzo de 2026 habría subido en conjunto un 4,50% por la vía del IRAV, frente al 5,78% que resultaría de aplicar el IPC general de esos mismos meses.
El tope del 2% que no superó el Congreso
El Gobierno intentó en marzo reforzar ese freno. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, aprobado como respuesta a las consecuencias económicas de la guerra de Irán e impulsado por Sumar, fijó un límite extraordinario del 2% a la actualización anual de las rentas de vivienda habitual y una prórroga de hasta dos años para los contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027. Entró en vigor el 22 de marzo.
El Pleno del Congreso rechazó su convalidación el 28 de abril por 177 votos en contra, los de PP, Vox y Junts, y el acuerdo se publicó en el BOE el 30 de abril. Con ello decayeron tanto la prórroga extraordinaria como el límite del 2%, que durante sus poco más de cinco semanas de vigencia fue más restrictivo que el IRAV disponible: el dato de febrero, publicado en marzo, era del 2,16%, y el de marzo, publicado en abril, del 2,47%.
Desde entonces, las rentas se actualizan de nuevo con el régimen general: el IRAV para los contratos posteriores a mayo de 2023 y lo pactado, normalmente el IPC, para los anteriores. El alcance de las prórrogas y actualizaciones solicitadas mientras el decreto estuvo en vigor ha abierto un debate jurídico sobre si los derechos ejercidos en ese intervalo quedaron consolidados.
